新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法

第一條  為加強我區物業服務收費管理,規范物業服務收費行為,保障業主(使用人)和物業服務企業的合法權益,建立物業服務“質價相符、優質優價”模式,促進物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的規定,結合我區實際,制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于在自治區境內依法登記、取得住房和建設行政主管部門核發的物業服務企業資質的物業服務企業,按照合同約定,提供物業服務并收取費用的行為,以及政府價格主管部門管理物業服務收費的行政行為。

     第三條  本辦法所稱物業,是指已建成交付使用的各類房屋建筑及其配套設施設備、場地等。

本辦法所稱業主,是指房屋的所有權人。

本辦法所稱使用人,是指房屋的承租人或房屋的實際使用人。

本辦法所稱物業服務收費,是指物業服務企業接受經業主大會選舉產生的業主委員會或業主(使用人)委托,按照物業服務合同約定提供物業小區公共區域清潔衛生、冰雪清除服務、公共區域維護秩序(安全、交通、消防等)服務、公共區域綠化養護服務,以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務,按約定或規定向業主(使用人)收取的費用。

第四條  政府鼓勵和倡導業主(使用人)根據物業服務的內容和質量標準要求,通過公開、公平、公正的市場競爭機制,自主選擇物業服務企業和物業服務等級,確定物業服務收費標準。鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐。

第五條  物業服務收費實行統一政策,分級管理。各級人民政府價格主管部門是物業服務收費的主管機關,按照價格管理權限,會同同級房地產行政主管部門加強對物業服務收費的監督、管理和指導。

自治區價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門負責制定物業服務收費的政策和定價原則,指導全區物業服務收費的管理工作。

各地、州、市價格主管部門根據國家、自治區物業服務收費的有關政策規定,按照物業服務收費的定價原則和定價辦法,結合當地實際,調控本地、州、市物業服務收費水平,制定本地、州、市的物業服務收費管理實施辦法及普通住宅物業收費指導價。

縣(市)價格主管部門根據物業服務收費管理實施辦法及普通住宅物業收費指導價管理當地物業服務收費,監督物業服務企業的收費行為。

    第六條  物業服務收費屬經營性收費,應當遵循公開、合理、公平以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則,根據物業服務成本,法定稅費和合理利潤確定物業服務收費標準。

    第七條  物業服務收費的價格構成因素為:

    (一)人員費用:是指物業服務企業管理、服務人員的工資,按規定計提的工會經費、福利費、職工教育經費,以及按照政府有關規定應當繳納的社會保險費用(包括養老、醫療、住房公積金、失業、工傷、生育保險等)。

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用:是指保障物業服務區域內共用部位、共用設施設備(含電梯、消防設施)正常使用和運行、維護保養、檢測和公共用電(含樓道照明用電)所需的費用。不包括保修期內由建設單位履行保修責任支出的維修費。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不計入物業服務成本。

物業小區的水、電、暖二次供應費用應計入物業服務成本,不再另收。采用中央空調(地源熱泵、太陽能等)供暖(冷),其動力設備發生的能源費用、運行維護費用應計入其供應價格中,不計入物業服務成本。

(三)清潔衛生費:是指物業服務區域內公共場地(所)、公共設施、設備房(間)、環境衛生所需的工具購置費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用、二次供水設施設備的消毒及保潔防疫費用等。

居民城市生活垃圾處理費由業主(使用人)按當地政府有關規定自行繳納,不計入物業服務成本。

(四)綠化養護費:是指管理、養護綠化所需綠化工具購置費、綠化用水費,花草樹木修剪費、補苗費、農藥化肥費、防治病蟲害等費用。不包括應由房屋建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

(五)秩序維護費:是指維護物業服務區域內秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。不包括應由房屋建設單位支付的共用設施設備的監控設備和器材裝備費用。

    (六)辦公經費:是指物業服務企業為維護物業服務區域內正常的物業服務活動所需的辦公用品費、交通費、房租費、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其他費用。

(七)固定資產折舊費:是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產是指在物業服務區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用:是指物業服務企業購買共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用,以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費用為準。

(九)經業主(使用人)同意的其他費用:是指業主或業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

(十)法定稅費。

(十一)合理利潤。原則上成本利潤率不超過5%。

第八條  物業服務企業與業主(使用人)應當在物業服務合同中明確物業服務收費標準和收費辦法。

物業服務收費按照房屋權屬證書記載的建筑面積計算;尚未進行權屬登記的,暫按購房合同記載的建筑面積計算。

住宅小區內的物業已完成竣工驗收交付使用,但小區內的道路、綠化、部分公共設施未達到設計要求或使用要求的,物業服務費用由房屋建設單位承擔。

納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售的、房屋建設單位出租的、因房屋建設單位原因未按時交給物業買受人的,物業服務費用由房屋建設單位繳納。

第九條  普通住宅(指除別墅以外的所有住宅)物業服務收費實行政府指導價,由各地、州、市價格主管部門根據物業服務行業成本,在聽取企業和業主(使用人)意見的基礎上,按物業服務等級分類制定、發布指導性收費標準。

非普通住宅及非住宅物業服務收費由物業服務企業和業主(使用人)或業主委員會按照本辦法的有關規定自主協商確定。各地政府價格主管部門不制定指導性收費標準,但應規范其收費行為。物業服務企業和業主(使用人)應當通過物業服務合同約定物業服務內容及物業收費標準。物業服務企業不得區分業主(使用人),實行不同的收費標準。

第十條  住宅小區成立業主大會的,由業主大會或業主委員會與物業服務企業按照《自治區住宅物業服務等級規范標準細則》協商確定物業服務企業提供物業服務的等級,并按照“分等定價、質價相符、優質優價”的原則,在價格主管部門規定的指導價范圍內,協商確定物業服務收費標準。

未成立業主委員會,其物業服務企業提供前期物業服務的,其住宅小區物業服務等級由當地房地產行政主管部門確定,物業服務收費標準由當地價格主管部門核定。

第十一條  為住宅小區配套建設的非住宅用房(商業用房、幼兒園、診所等)及改變用途的住宅,其物業服務收費應在統一的住宅物業服務收費標準基礎上加價。原則上用于商業的加收不超過100%;用于辦公的加收不超過50%,具體加價辦法由各地價格主管部門確定。改變住宅用途的,須經有關部門許可。   

對業主擁有產權(或使用權)的車庫及車庫內的車位按照住宅物業收費標準收取物業服務費。

第十二條  物業服務收費實行備案制度。物業服務企業在收取物業服務費前應到當地價格主管部門提交營業執照、資質證書及物業服務合同等材料,按規定辦理備案手續。具體辦法由各地價格主管部門制定。

    第十三條  住宅小區內的車庫及車庫內車位的產權擁有人委托物業服務企業管理提供機動車輛停放服務的,其機動車停放服務收費標準由各地價格主管部門按照《新疆維吾爾自治區機動車停放服務收費管理辦法實施細則》制定,其產權擁有人應當繳納物業服務費,并按約定向物業服務企業支付酬金。

    機動車輛停放占用小區內的公共道路、公共場地的,車主應當繳納場地占用費。場地占用費由當地價格主管部門制定指導價,業主委員會與物業服務企業可在指導價范圍內協商確定場地占用費標準;未成立業主委員會的,由當地價格主管部門確定場地占用費標準。場地占用費應當委托物業服務企業收取,物業服務企業應單獨建賬、單獨核算,其收入原則上按照業主大會的決議分配使用,也可以將收入的30%用于補償物業服務企業費用支出,70%用于住宅小區內公共區域、公共設施的專項維修、更新改造,并向全體業主(使用人)定期公布實際收入與支出情況,接受業主委員會及業主的質詢。

業主(使用人)對車輛或非機動車輛有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定看管責任、看管費用等。

第十四條  業主(使用人)對房屋進行裝修,應當在室內裝飾裝修工程開工前,向物業服務企業告知。通過約定或以協議的方式確定雙方的權利、義務、責任及損壞公共財產的賠償辦法。物業服務企業及其他組織不得向業主(使用人)收取裝修管理費等任何名目的費用。

房屋裝修期間產生的建筑垃圾應由業主(使用人)自行清運,需要委托物業服務企業清運的,由雙方協商確定費用。

第十五條  物業服務企業不承擔收取自身不提供服務的費用的義務。任何單位不得強行委托物業服務企業代其向業主(使用人)收費,供水(排污)、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛等單位應當向住宅小區內的最終用戶按照有關規定收取費用。需要委托物業服務企業代收費(代抄表)的,應征得物業服務企業同意,委托單位應當與物業服務企業簽訂委托合同,并向物業服務企業支付酬金。

上述收費凡屬于政府定價、政府指導價的,應當執行規定的收費標準,任何單位不得亂加價、亂收費。

第十六條  前期物業服務費按月收取,成立業主大會的,業主委員會可與物業服務企業通過物業服務合同約定提前預收,預收時間不得超過六個月。

第十七條  未經價格主管部門批準或未經業主(使用人)同意,物業服務企業不得強行收取各種類型押金、保證金等擔保性的費用。物業服務企業不得向進入住宅小區內為業主(使用人)提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。

第十八條  物業服務企業按規定向業主(使用人)收取了物業服務費的,其他任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。

    第十九條  物業服務未達到合同約定的服務質量,業主委員會或業主(使用人)可按照合同約定,要求物業服務企業整改;整改后仍未達到合同約定的,業主委員會或業主(使用人)按照合同約定追究物業服務企業違約責任。雙方發生的服務收費糾紛,可協商解決,或者通過仲裁或訴訟程序解決。

    第二十條  業主(使用人)應當按照物業服務合同約定的交費時間,及時交納物業服務費。業主(使用人)違反物業服務合同約定逾期未交納物業服務費的,業主委員會應當督促其限期交納,物業服務企業也可依法追繳。

    第二十一條  業主(使用人)擅自改變物業用途的,由有關部門依法處理,物業服務收費按照本辦法規定收取。

第二十二條  物業服務收費實行明碼標價,應當在物業服務區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據,代收的水、電、氣、熱、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據,12358價格舉報電話等,接受業主(使用人)的監督,不得向業主(使用人)收取任何未予標明的費用。

第二十三條  物業服務企業應當定期在物業服務區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第二十四條  政府價格主管部門應當對物業服務實行定價成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。政府價格主管部門應當根據物業服務成本的變動情況,及時調整物業服務收費指導價。

    第二十五條  對社會反應強烈,明顯不合理的物業服務收費,當地價格主管部門應當及時糾正;當地價格主管部門未及時糾正的,上級政府價格主管部門應當責令其改正,并通報批評。

第二十六條  政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰:

(一)超出政府指導價自定收費標準的;

(二)未按約定的服務等級,自行減少服務內容,或降低服務質量變相提高收費標準的;

(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

(四)強制服務或變相強制服務并收費的;

(五)違反規定收取保證金、押金,或以保證金、押金等形式變相收費的;

(六)不按規定實行明碼標價的;

(七)其他違反價格法律、法規規定的行為。

    第二十七條  價格主管部門、房地產行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的,由上級價格主管部門、房地產行政主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。

   第二十八條  本辦法由自治區發展和改革委員會會同住房和城鄉建設廳負責解釋。

     第二十九條  本辦法自201311起執行?!豆賾謨》ⅰ蔥陸岫災吻鏌搗袷輾壓芾戇旆ā檔耐ㄖ?/SPAN>(新計法規〔2004531 )同時廢止。此前凡與本辦法相抵觸的規定,一律以本辦法為準。