烏魯木齊市城市居住區物業管理辦法

第一章  總則

  第一條  為加強烏魯木齊市城市居住區的物業管理,維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益,創造良好的居住環境,根據國家建設部《城市新建小區管理辦法》,結合本市實際,制定本辦法。

  第二條  本辦法適用于烏魯木齊市行政區域內城市居住區的物業管理。

  第三條  本辦法所稱城市居住區是指在城市建成區范圍內,以居民住宅為主,有相應配套基礎設施的城市居民住宅區。

  本辦法所稱物業是指居住區內住宅及相關的公用設施和公共場所。

  本辦法所稱物業管理,是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理合同,對物業進行維護、修繕和整治,以及向物業所有人和使用人提供其他有償服務的活動。

  第四條  物業管理實行業主自治與專業管理服務相結合的辦法。

  第五條  烏魯木齊市房地產管理局(以下簡稱市房地局)是本市城市居住區物業管理行業的行政主管部門,負責組織實施本辦法。

市建設、市政工程管理、規劃、土地、公安、市容環衛、環保、綠化、物價、工商等部門應當在各自的職責范圍內配合做好本辦法的實施工作。

 

第二章  業主自治管理

  第六條  業主通過業主大會或業主代表大會選舉成立業主管理委員會(以下簡稱管委會),對居住區物業實行自治管理。

  第七條  業主大會由物業管理區內全體業主組成。業主人數較多的,應按產權比例推選業主代表,組成業主代表大會。

  業主大會或者業主代表大會行使下列職權:

  (一)選舉、改組管委會,罷免管委會委員;

 ?。ǘ┥笠楹屯ü芪嵴魯毯鴕抵鞴?;

 ?。ㄈ┨」芪峁ぷ鞅ǜ?,改變或撤消管委會不適當的決定,監督管委會工作;

 ?。ㄋ模┥笠樽≌燦貌課?、共用設施設備維修基金的使用情況;

 ?。ㄎ澹┚齠ㄎ鏌倒芾淼鈉淥卮笫孿?。

  第八條  城市居住區在市房地局指導下,由業主大會或業主代表大會選舉產生管委會。管委會代表居住區全體業主,依法簽訂物業管理合同,代表和維護業主、使用人的合法權益。

  第九條  管委會的權利:

 ?。ㄒ唬┲貧ü芪嵴魯毯鴕抵鞴?,代表居住區業主、使用人,維護業主和使用人的合法權利;

 ?。ǘ┮怨斜甑姆絞窖∑肝鏌倒芾砥笠倒芾砭幼∏鏌?;

 ?。ㄈ┥蠖ㄎ鏌倒芾砥笠檔哪甓裙芾砑蘋臀藁鵡甓仁褂眉蘋?;

 ?。ㄋ模┘嘍轎鏌倒芾砥笠檔奈鏌倒芾砘疃?;

 ?。ㄎ澹┬惺掛抵鞔蠡嶧蛘咭抵鞔澩蠡岣秤璧鈉淥ɡ?。

  管委會的義務:

 ?。ㄒ唬┨∫抵骱褪褂萌氳囊餳徒ㄒ?,執行業主大會、業主代表大會的決定:

 ?。ǘ┬鏌倒芾砥笠德?、實各項管理工作,制止業主、使用人違反本辦法和業主公約的行為;

 ?。ㄈ┙郵芤抵?、使用人的監督;

 ?。ㄋ模┙郵芐幸敵姓鞴懿棵藕透饔泄匭姓鞴懿棵諾募嘍街傅?。

  第十條  管委會應當自選舉產生之日起15日內,持下列文件到市房地局辦理登記手續;

 ?。ㄒ唬┏閃⒐芪岬羌巧昵朧?;

 ?。ǘ┕芪崳泵?;

 ?。ㄈ┕芪嵴魯毯鴕抵鞴?。

  市房地局自受理登記申請之日起15日內完成登記工作。對不符合本辦法規定成立的管委會不予登記,并書面通知申請人。

  第十一條  業主大會、業主代表大會、管委會作出的決定和制定的業主公約,對居住區內全體業主、使用人具有約束力,全體業主和使用人應當遵守。業主大會、業主代表大會、管委會作出的決定和制定的業主公約不得與法律、法規、規章相抵觸。

 

第三章  企業專業管理

  第十二條  物業管理企業實行資質認證制度和管理人員持證上崗制度。

  本市行政區域內的管理企業須向市房地局申領物業管理企業資質證,并到工商、物價管理部門依法辦理營業執照和收費許可證后,方可從事物業管理服務。

  第十三條  物業管理企業應當與業主或者管委會簽訂物業管理合同,井按照合同的約定從事物業管理。

  物業管理合同應當包括下列條款:

 ?。ㄒ唬┕芾矸襝钅?;

 ?。ǘ┕芾矸衲諶?;

 ?。ㄈ┕芾矸穹延?;

 ?。ㄋ模┕芾矸衿諳?;

 ?。ㄎ澹┧餃ɡ鴕邐?;

 ?。┪ピ莢鶉?;

 ?。ㄆ擼┢淥?。

  物業管理企業應當自物業管理服務合同簽訂之日起15日內,將物業管理服務合同報市房地局備案。

  第十四條  物業管理企業的權利;

 ?。ㄒ唬┮讕荼景旆ê臀鏌倒芾硨賢躍幼∏凳┩騁還芾?,對公共設施和共用部位統一養護、維修;

 ?。ǘ┮勒瘴鏌倒芾硨賢級ê臀錛鄄棵藕碩ǖ謀曜際杖」芾矸穹延?;

 ?。ㄈ┲浦刮シ幢景旆ǖ男形?;

 ?。ㄋ模┯畔瘸兇餼幼∏詰撓滌梅?;

 ?。ㄎ澹┯腥ㄒ蠊芪嶁芾?。

  物業管理企業的義務:

 ?。ㄒ唬┞男形鏌倒芾硨賢?,依法經營;

 ?。ǘ┙郵芄芪岷途幼∏抵?、使用人對管理服務質量的監督;

 ?。ㄈ┲卮蠊芾澩朧┯μ嶠還芪嶸笠?,并經營委會認可;

 ?。ㄋ模┙郵芪鏌敵幸敵姓鞴懿棵偶壩泄匭姓鞴懿棵諾募嘍街傅?;

 ?。ㄎ澹┎壞夢シ垂娑ㄊ杖」芾矸穹延?。

  第十五條  物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后10日內,到管委會辦理下列事項,并報市房地局備案:

 ?。ㄒ唬┙崴閽な盞奈鏌倒芾矸穹延?,多收的部分予以退還;

 ?。ǘ┮平蝗課鏌檔蛋缸柿蝦陀泄夭莆裾瞬?;

 ?。ㄈ┮平灰抵鞴燦械姆課?、場地和其它財物。

 

第四章  物業的移交和維護

  第十六條  市房地局應參與住宅小區等群體房地產開發項目竣工驗收,主要負責驗收物業管理的落實情況,并接收開發建設單位移交的下列工程建設資料復印件:

 ?。ㄒ唬┳≌婊?、竣工總平面圖;

 ?。ǘ┑ヌ褰ㄖ?、結構、設備竣工圖;

 ?。ㄈ┑叵鹿芡⒐ね?,

 ?。ㄋ模┢淥匾淖柿?。

  第十七條  管委會成立之前,市房地局應向前期入住的物業管理企業提供工程建設資料,管委會成立后,市房地局將工程建設資料移交給管委會。

  管委會應在簽訂物業管理委托合同后10日內,將工程建設資料交物業管理企業保管。物業管理企業應當在物業管理委托合同終止或解除后10日內,向管委會移交原保管的資料。

  第十八條  住宅出售單位應按下列規定向管委會一次性無償提供物業管理服務用房:

 ?。ㄒ唬?/SPAN>1萬平方米以下的提供30平方米;

 ?。ǎ?/SPAN>2萬平方米以下的提供50平方米;

 ?。ㄈ?/SPAN>5萬平方米以下的提供100平方米;

 ?。ㄋ模?/SPAN>10萬平方米以下的提供150平方米;

 ?。ㄎ澹?/SPAN>15萬平方米以下的提供200平方米;

 ?。?/SPAN>20萬平方米以下的提供300平方米;

  超過20萬平方米的提供300平方米。

  管理服務用房產權屬全體業主,必須用于物業管理,不得轉租、轉讓。

  第十九條  開發建設單位,應以成本價按建筑面積1%的比例一次性向管委會提供居住區營業用房,費用從住宅共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱維修基金)中墊支,墊支從營業用房盈利中回收。營業用房產權屬全體業主,不得轉讓。營業用房收益用于管委會管理經費和補充維修基金。

  第二十條  開發建設的商品房和已出售的直管公房的物業應建立維修基金。

  維修基金由購房者和開發建設單位按規定標準繳納。

  購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納,由市房地局以房屋本體為單位設專賬代管,用于住宅的共用部位共用設備的維修、更新。

  開發建設單位在住宅區移交時按住宅區建設總投資2%的比例繳納,市房地局設專賬管理,專用于居住區公共設施大型項目、大型設備的維修、養護、更新。

  第二十一條  物業維修、更新的費用、按照下列規定承擔:

 ?。ㄒ唬┳≌雜貌課緩妥雜蒙璞傅奈?、更新費用,由業主承擔;

 ?。ǘ┳≌燦貌課壞奈?、更新費用,在維修基金中列支,不足部分由整幢住宅的業主按照各自擁有的房屋產權比例共同承擔;

 ?。ㄈ┚幼∏燦蒙枋┥璞傅奈?、更新費用,由管委會申請立項報市房地局批準,在維修基金中列支,不足部分居住區全體業主按照各自擁有的房屋產權比例共同承擔;

 ?。ㄋ模┳≌墓燦貌課?、共用設備和公共設施屬人為損壞的,其維修、更新費用由物業管理企業責令責任人承擔。

  物業出現嚴重損壞,影響業主和使用人安全時,市房地局應當督促限期維修。

  第二十二條  住宅的共用部位、共用設備維修時,相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的,責任人應當依法賠償。

  因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責修復或者依法賠償。

  第二十三條  物業使用中禁止下列行為:

 ?。ㄒ唬┧鴰搗課莩兄亟峁購推蘋搗課菝婷?;

 ?。ǘ┱加?、損壞房屋的共用部位、共用設施設備或者移裝共用設備;

 ?。ㄈ┰諤煬?、庭園、平臺、房頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;

 ?。ㄋ模┣終薊倩德痰?、綠化設施;

 ?。ㄎ澹┪淳及諤璧?;

 ?。┞業估?、雜物;

 ?。ㄆ擼┰誚ㄖ?、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

 ?。ò耍┡歐龐卸?、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

 ?。ň牛┓?、法規和規章禁止的其他行為。

  第二十四條  任何單位和個人不得占用物業管理區內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,應當與管委會簽訂協議,并在約定的期限內恢復原狀。

  第二十五條  利用物業設置廣告等經營性設施的,應當征得業主、使

用人或管委會的書面同意、方可向有關部門辦理審批手續。經批準,應當與管委會簽訂協議,并支付有關費用。

  按照前款規定收取的經營性費用,應當用于物業維修。

  利用物業設置公益性設施,應征得業主、使用人或管委會的同意。

  第二十六條  業主或者使用人裝修住宅,應當事先告知物業管理企業,辦理有關施工手續。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。

 

第五章  法律責任

  第二十七條  業主或使用人違反本辦法第十一條  第一款、第二十三條  、第二十六條  規定的,由物業管理企業予以制止;市房地局對責任人可責令恢復原狀,并處200元以下???。

  第二十八條  管委會違反本辦法第十八條  第二款、第十九條  、第二十五條  第二款規定的,業主、使用人和物業管理企業有權投訴,市房地局應責令改正,并可對責任人處以200元以下???。

 第二十九條  物業管理企業違反本辦法,有下列行為之一的,業主、使用人有權投訴;管委會有權制止,并要求改正;市房地局可予以警告、責令限期改正、賠償損失,并可接下列規定予以處罰;

 ?。ㄒ唬┎徽沸惺谷ɡ?、履行義務,造成損害后果的,處200元以下???;

 ?。ǘ┪拮手手っ?,擅自進行物業管理活動的,處以1000元以下???;

 ?。ㄈ┪叢詮娑ㄊ奔淠詒ū贛泄匚鏌倒芾硨賢┒?、終止和解除等方面材料的,處以200元以下???;

 ?。ㄋ模┪淳抵?、使用人或管委會的書面同意,利用物業設置廣告籌經營性設施的,處以1萬元以下???。

  第三十條  開發建設單位違反本辦法第十六條、第十八條第一款、第十九條、第二十條  的,由市房地局責令限期改正,暫停辦理該開發建設單位建設的房屋產權證和房屋預售許可證,并可處3000元以上3萬元以下的???。

  第三十一條  市房地局工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的,依法追究其刑事責任。

  第三十二條  當事人對行政處罰不服的,可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議,不提起訴訟,又不履行處罰決定的,作出行政處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。

 

第六章  附則

  第三十三條  本辦法中業主公約、管委會章程的示范文本,由市房地局制定。物業管理服務合同的示范文本,由市房地局會同市工商行政管理局制定。

  第三十四條  本市商用樓、綜合樓、工業區等非居住區的物業管理,可參照本辦法執行.

  第三十五條  本辦法由市房地局負責解釋。

  第三十六條  本辦法自公布之日起施行。